Immobilieneigentümer u. Mieter

Informationen und Hinweise für Immobilieneigentümer und Mieter

a) Anschaffungsnaher Aufwand – neues BMF-Schreiben vom 18.07.2003

Bisherige Rechtslage: Werden innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf einer Immobilie Renovierungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, die mehr als 15 % des gezahlten Gebäudepreises ausmachen, liegen Anschaffungs- oder Herstellungskosten vor. Durch Änderung seiner Rechtsprechung ist der BFH von dem Begriff des anschaffungsnahen Aufwandes abgerückt und hat die Anerkennung von sofort abziehbaren Aufwendungen grundsätzlich erleichtert. Ob Aufwand zu aktivieren ist oder sofort als Werbungskosten abgezogen werden kann, hängt nach Auffassung des BFH davon ab, ob der Wohnstandard geändert wird. Wird er geändert, dann müssen die Aufwendungen aktiviert werden, wird er nicht geändert, können die Aufwendungen sofort abgezogen werden. Je nach Lage des Einzelfalles kann die Anwendung der neuen BFH-Rechtsprechung sogar zu einer Verschärfung der Besteuerung führen. In jedem Falle ist vor Beginn einer Maßnahme (Umbau, Modernisierung, Sanierung) steuerlicher Rat einzuholen.

In einem Schreiben vom 18.07.2003 (IV C 3 – S 2211 – 94/03) breitet sich das Bundesfinanzministerium auf acht eng bedruckten Seiten über die verschiedenen Varianten von Hausumgestaltungen aus. Im wesentlichen präzisiert das BMF die oben genannten Grundsätze des BFH, vor allem in dem es die Standards der Gebäude definiert nach den Kategorien sehr einfacher Standard, mittlerer Standard und sehr anspruchsvoller Standard (Luxussanierung). Die bisherigen Merkmale des anschaffungsnahen Aufwandes werden im Prinzip weiterhin angewendet.Gemäß Textziffern 37 und 38 des BMF-Schreibens wird die Frage, ob eine Hebung des Standards vorliegt, für die ersten drei Jahre nach Anschaffung des Gebäudes nicht geprüft, wenn die Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes insgesamt 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes nicht übersteigen. Dies gilt jedoch nicht, wenn sich bei Erwerb des Gebäudes mit mehreren Wohnungen der Standard für einzelne Wohnungen hebt oder die Instandsetzungsmaßnahme der Beginn einer Sanierung sein kann. Veranlagungen werden vorläufig durchgeführt, solange in diesem Zeitraum die Instandsetzungsarbeiten 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes nicht übersteigen oder wenn eine Sanierung in Raten zu vermuten ist.

Die Grundsätze dieses BMF-Schreibens sind ab dem Zeitpunkt der Veröffentlichung des BMF-Schreibens im Bundessteuerblatt (BStBl. I 2003 S. 386) am 05.08.2003 anzuwenden.

Man kann jedoch beantragen, dass dieses Schreiben nicht angewendet wird, wenn mit den Baumaßnahmen vor dem Tag der Veröffentlichung des Schreibens im Bundessteuerblatt begonnen wurde.

Insgesamt gesehen ist zu befürchten, dass aufgrund der Ausdehnung des Zeitraums der Prüfung von Maßnahmen eine sichere Planung im Bezug auf die steuerlichen Auswirkungen fast unmöglich wird.

b) Gewerblicher Grundstückshandel

Verkauft ein Grundstückseigentümer ein Grundstück, das er mehr als zehn Jahre besitzt, ist der Veräußerungsgewinn einkommensteuerfrei. Verkauft er das Grundstück allerdings im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, so ist der Veräußerungsgewinn einkommen- und gewerbesteuerpflichtig. Letzteres liegt beim sogenannten gewerblichen Grundstückshandel vor. Dieser ist gegeben, wenn der Steuerpflichtige in einem Zeitraum von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert.

Der X. Senat des Bundesfinanzhofs meinte nun, dass bei einem engen zeitlichen Zusammenhang zwischen der Errichtung von Wohnobjekten und deren Verkauf ohne Rücksicht auf die Anzahl der verkauften Objekte ein gewerblicher Grundstückhandel vorliege, weil diese Tätigkeit dem Bild des Bauunternehmers/Bauträgers entsprechen würde.

Dem gegenüber hat der Große Senat des Bundesfinanzhofs entschieden, dass die Drei-Objekt-Grenze in der Regel auch in Fällen der Bebauung und des anschließenden Verkaufs gelten würde. Allerdings legt der Große Senat des BFH dar, dass je nach Lage des Einzelfalles auch bei einer Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze eine reine Vermögensverwaltungstätigkeit vorliegen könne. Z. B. dann, wenn eindeutige Anhaltspunkte gegen eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht sprächen. Andererseits können auch bei einer Veräußerung von weniger als vier Objekten besondere Umstände auf eine gewerbliche Betätigung schließen lassen.

Fazit: Eine Veräußerung von Eigentumswohnungen bereits vor ihrer Fertigstellung oder eine Bebauung nach Wünschen des Käufers durch den Verkäufer ist ein gewerblicher Grundstückshandel. Es sollte vermieden werden, zu viele Maßnahmen zur Veräußerung der Grundstücke zu ergreifen.

Es muss dringend davon abgeraten werden, im Rahmen einer verbindlichen Auskunft beim zuständigen Finanzamt nachzufragen, ob eine bestimmte Gestaltungsplanung als gewerblicher Grundstückshandel beurteilt wird. Allein die Frage, ob eine Veräußerung zum gewerblichen Grundstückshandel führt, kann vom Finanzamt als Indiz einer Veräußerungsabsicht gesehen werden.

c) Ausweis der Umsatzsteuer auf Mietrechnungen

Damit der Mieter die ihm vom Vermieter berechnete Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen kann, ist es notwendig, dass im Mietvertrag die Nettomiete sowie der darauf entfallende Umsatzsteuerbetrag gesondert ausgewiesen ist und dass für die einzelnen Monatsmieten ergänzende Zahlungsbelege mit gesondertem Steuerausweis vorliegen. Ältere Mietverträge sollten geprüft werden, ob diese Voraussetzungen vorliegen und ob die einzelnen Zahlungsanforderungen so getextet sind, dass auf dem Bankauszug des Mieters die Umsatzsteuer in einem gesonderten Betrag ausgedruckt wird.

d) Voller Vorsteuerabzug auch bei zum Teil privat genutzten Gebäuden

In völliger Umkehr der bisherigen deutschen Umsatzbesteuerung hat der Europäische Gerichtshof entschieden, dass die Privatnutzung eines Gebäudes nicht als steuerfrei im Sinne des § 4 Nr. 12a UStG zu betrachten ist, sondern als umsatzsteuerpflichtig nach § 3 Abs. 9a Nr. 1 UStG. Die Folge ist, dass bei einem dem umsatzsteuerlichen Unternehmensvermögen zugeordneten Gebäude der Eigentümer die Vorsteuer auch für die von ihm privat genutzte Wohnung anrechnen kann. Er muss jedoch andererseits die private Nutzung der Umsatzsteuer unterwerfen.

Bemessungsgrundlage für den Wert der eigenen Wohnungsnutzung sind die anteiligen Kosten gemäß § 10 Abs. 4 Nr. 2 UStG, die mit Vorsteuer belastet sind. Dies ist die Abschreibung, die mit Vorsteuer belasteten laufenden Aufwendungen, Renovierungskosten und Erhaltungsaufwendungen.

Die neue Rechtsprechung kann ab sofort angewendet werden. Die in den Vorjahren nicht geltend gemachte Vorsteuer kann wie folgt "zurückgeholt" werden:

Wenn der Umsatzsteuerbescheid für das Jahr der Anschaffung/Herstellung noch nicht bestandskräftig ist durch Antrag auf Änderung des Umsatzsteuerbescheides.

Wenn noch keine Umsatzsteuer-Erklärung eingereicht wurde, kann dieses bis zum Ablauf des dritten Kalenderjahres nachgeholt werden, das auf das Kalenderjahr folgt, in dem das Gebäude dem Unternehmensvermögen zugeordnet wird.

e) Verbilligte Überlassung einer Wohnung

Nach der bisherigen Gesetzeslage (§ 21 Abs. 2 EStG) konnten trotz verbilligter Überlassung einer Wohnung, z. B. an nahe Angehörige, die vollen Werbungskosten geltend gemacht werden, sofern die verbilligte Miete mindestens 50 % der Marktmiete betrug. In einem Urteil vom 5. November 2002 vertrat der BFH jedoch die Ansicht, dass bei einer verbilligten Miete, die mehr als 50 %, jedoch weniger als 75 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt, die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose zu prüfen sei. Führe diese zu positiven Ergebnissen, seien die mit der verbilligten Vermietung zusammen hängenden Werbungskosten in voller Höhe abziehbar. Bei einer negativen Überschussprognose müsse die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden. Die anteilig auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten seien abziehbar. Beträgt die verbilligte Miete mehr als 75 % der ortsüblichen Marktmiete, so können ohne jegliche Prüfung die vollen Werbungskosten angesetzt werden.

Gemäß einem BMF-Schreiben vom 29.07.2003 BStBl I S. 405 sind die Grundsätze dieses Urteils erst ab dem Veranlagungszeitraum 2004 anzuwenden. Es empfiehlt sich daher, umgehend zu prüfen, ob die verbilligte Miete unter 75 % der ortsüblichen Marktmiete liegt. In Fällen jedoch, in denen die neue Rechtsauffassung zu Ergebnissen führt, die für den Steuerpflichtigen besser sind als die bisherige Rechtsauffassung, ist die Neuregelung ab sofort anzuwenden.