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Umfang des Vorsteuerabzugs bei Erwerb und erheblichem Umbau eines Gebäudes
Bei Erwerb eines mit einem Altbau bebauten Grundstücks, welches zunächst umfassend modernisiert und dann teilweise steuerfrei und teilweise steuerpflichtig vermietet werden soll, stellt sich die Frage nach der Aufteilung der Vorsteuerbeträge. Zu diesen „Mischfällen“ hat sich der Bundesfinanzhof geäußert. Zunächst muss entschieden werden, ob es sich bei den Umbaumaßnahmen um Erhaltungsaufwand am Gebäude oder um die Anschaffung bzw. Herstellung eines Gebäudes handelt. Für diese Unterscheidung gelten auch im Umsatzsteuerrecht die ertragsteuerlichen Grundsätze.
In Anschaffungs- bzw. Herstellungsfällen wird eine sachgerechte Aufteilung der Vorsteuerbeträge erforderlich. Aufteilungsmaßstab kann dabei die Nutzfläche des Gebäudes bzw. der mit den Gebäudeteilen (Wohnfläche oder Gewerbefläche) erzielte Umsatz sein. Eine Aufteilung nach dem sog. „Investitionsschlüssel“, wobei auf die konkreten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der einzelnen Gebäudeteile abgestellt wird, ist unzulässig. Vorsteuerbeträge auf Erhaltungsaufwendungen sind grundsätzlich sofort abziehbar. Allerdings muss auf den konkreten Verwendungsumsatz abgestellt werden. Bei Erhaltungsaufwendungen, die nur den zur steuerfreien Vermietung vorgesehenen Wohnteil betreffen, scheidet der Vorsteuerabzug in vollem Umfang aus.
Hinweis: Das Urteil des Bundesfinanzhofs betrifft das Jahr 1992. Ab dem Veranlagungszeitraum 2004 ist die Anwendung des Umsatzschlüssels nur noch dann zulässig, wenn keine andere Methode der wirtschaftlichen Zuordnung möglich ist.
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