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Ohne weitere Prüfung kann von einer Überschusserzielungsabsicht ausgegangen werden, wenn mit der Wohnung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden. Verluste sind ohne weitere Prüfung anzuerkennen. |
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Bei einer gewerblichen Vermietung von Ferienwohnungen ist bei auftretenden Verlusten stets die Gewinnerzielungsabsicht zu prüfen. Als Gewerbebetrieb in diesem Sinne ist bereits die Vermietung einer einzelnen |
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Ferienwohnung anzusehen, die in einem Feriengebiet zusammen mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen in einer einheitlichen Wohnanlage liegt. Üblicherweise ist die Werbung für die kurzfristige Vermietung an laufend wechselnde Mieter und die Verwaltung einer Feriendienstorganisation übertragen worden. |
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In so gelegenen Fällen ist eine Gewinnerzielungsabsicht zu unterstellen, wenn das Bestreben zur Erzielung eines Totalgewinns erkennbar ist. Dabei ist zu beachten, dass eine objektiv negative Gewinnprognose noch nicht den Schluss zulässt, dass auch subjektiv kein Totalgewinn erzielt werden soll. So kann sich zu Beginn der Vermietungstätigkeit eine objektiv negative Gewinnerzielungsabsicht dadurch ergeben, dass Sonderabschreibungen in Anspruch genommen werden. Dieser Umstand allein kann aber nicht dazu führen, den erzielten negativen Einkünften die Anerkennung zu versagen. |
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Ist andererseits die Gewinnerzielungsabsicht für ein Jahr zu beurteilen, dem eine mehrjährige Verlustperiode vorausgegangen ist, können Reaktionen des Unternehmers auf die früher entstandenen Verluste von entscheidender Bedeutung sein. Fehlendes Bemühenzur Feststellung der Verlustursachen und ein nicht erkennbarer Wille, dagegen geeignete Maßnahmen zu ergreifen, sprechen für im persönlichen Bereich liegende Umstände, so dass Verluste ab diesem Zeitpunkt nicht mehr anzuerkennen sind. |
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Gehen die Verluste aber auf deutliche und nicht zu vertretende Einbrüche der Vermietungsmöglichkeiten zurück, deutet das zwar auf eine Fehleinschätzung der Vermietungschancen hin, eine fehlende Gewinnerzielungsabsicht kann daraus aber nicht abgeleitet werden. In diesem Fall sind entstehende Verluste weiter anzuerkennen, wenn die verlustbringende Tätigkeit nur deswegen nicht aufgegeben wird, weil das Vermietungsobjekt unverkäuflich ist. Dies ist von dem Eigentümer glaubhaft zu machen. |
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Wird aber eine Veräußerung des verlustbringenden Objekts unterlassen, weil allein die steuerliche Anerkennung der Verluste zu finanziellen Vorteilen führt, treten persönliche Gründe und Motive in den Vordergrund. Die Verluste sind nicht mehr anzuerkennen. Gleiches gilt auch für den Fall, dass zur Finanzierung des Vermietungsobjekts eingesetzte Darlehen nicht zurückgezahlt werden, die dadurch gewonnene Liquidität zur Finanzierung der privaten Lebensführung verwendet wird, die Zinsen, mit denen diese Liquidität bezahlt wird, aber steuerlich als Betriebsausgaben geltend gemacht werden. |
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Ist die Anerkennung als Gewerbebetrieb nach mehreren anzuerkennenden Verlustjahren wegen eintretender fehlender Gewinnerzielungsabsicht zu versagen, ist zu klären, inwieweit die auf die betrieblichen Bankkredite entfallenden Schuldzinsen, auch nach dem Übergang zur Liebhaberei, noch steuerlich anzuerkennen sind. Zu diesem Zweck ist festzustellen, in welchem Umfang vorhandene und ablösbare Verbindlichkeiten mit dem Erlös aus der Veräußerung des gesamten Aktivvermögens getilgt werden konnten. |
