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Mietvertragliche Kündigungsbeschränkungen gelten auch für den Käufer vermieteter Wohnungen
Eine im Wohnraummietvertrag vereinbarte Kündigungsbeschränkung des Vermieters gilt auch für einen Erwerber. Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis ein. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden. Im entschiedenen Fall hatte der Erwerber drei von vier Wohnungen zusammengelegt und selbst bezogen. Den Mietvertrag über die vierte Wohnung kündigte er, da er die Wohnung seiner Schwester überlassen wollte, obwohl im Vertrag vereinbart war, dass der Vermieter das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen wird, sondern nur bei wichtigen berechtigten Interessen. Die Richter urteilten differenziert: Die Regelung in einem Mietvertrag, wonach der Vermieter das Mietverhältnis nicht von sich aus auflösen werde, verwehre diesem zumindest die vereinfachte Kündigung über eine Wohnung in einem selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen.
Der daneben geltend gemachte Eigenbedarf des Vermieters sei aber nicht von der Vereinbarung erfasst, weil dieser durchaus ein berechtigtes Interesse im Sinne der vertraglichen Regelung haben könnte. Nachdem sich die Vorinstanz nicht mit dieser Frage auseinandergesetzt hat, verwies das Gericht den Rechtsstreit dorthin zurück. Die endgültige Entscheidung bleibt abzuwarten.
Vermietungsabsicht muss auch bei Leerstand einzelner Räume einer Wohnung nachgewiesen werden
Ein Hauseigentümer hatte eine Wohnung bis 2002 dauerhaft vermietet. Trotz nachgewiesener Vermietungsbemühungen wurde sie in der Folgezeit nicht mehr vermietet. 2008 richtete er sich dort ein Arbeitszimmer ein, das er für seine gewerbliche Tätigkeit nutzte. Die auf das Arbeitszimmer entfallenden Kosten machte er als Betriebsausgaben geltend. Die anderen Kosten wollte er als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ansetzen.
Der Bundesfinanzhof entschied, dass dies nur dann möglich ist, wenn die Wohnung insgesamt zur Vermietung bereitgehalten worden war. Dies muss das Finanzgericht jetzt prüfen.
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